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Condominio: legittimato all’opposizione a precetto solo l’amministratore “reale”

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La notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che rivesta la carica di amministratore del condominio stesso, non può ritenersi idonea a far assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l’esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l’amministratore non il soggetto passivo del rapporto di responsabilità, quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione dello stesso a proporre opposizione iure proprio, al solo fine di contestare di rivestire la qualifica di amministratore del condominio intimato di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo.

Il principio di diritto è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l’ordinanza del 21 febbraio 2019, n. 5151, mediante la quale ha accolto il ricorso, cassato la decisione della Corte d’appello di Milano e deciso nel merito, dichiarando inammissibile l’opposizione proposta dalla Delta S.p.a. al precetto notificato.

La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che il Tribunale di Milano con sentenza del 2008 condannò il Condominio Fantasia, Milano, in persona dell’amministratore pro tempore, al pagamento in favore di Alfa, Beta e Gamma Rossi della somma di euro 3.097,50, oltre accessori.

Sulla base di tale sentenza, Alfa, Beta e Gamma Rossi notificarono precetto alla Delta S.p.a., nella qualità di amministratrice del Condominio Fantasia, Milano.

Delta S.p.a. propose opposizione al precetto negando di essere mai stata amministratrice del Condominio Fantasia.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 43XX/2010, accolse l’opposizione e dichiarò nullo il precetto.

Avendo le Rossi interposto appello, la Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 30XX/2014, ha rigettato l’appello rilevando come la Delta S.p.a. avesse interesse a far accertare giudizialmente in sede di opposizione l’inesistenza della qualifica di amministratrice dell’intimato Condominio Fantasia attribuitale nel precetto e dunque la sua estraneità al processo esecutivo.

Avverso tale ultima decisione, le signore Rossi hanno proposto ricorso per la cassazione, articolato in due motivi.

I motivi di ricorso

Con il primo motivo hanno dedotto la violazione o falsa applicazione degli artt. 81, 99, 100 e 183 c.p.c., specificando come unico soggetto intimato per il pagamento nell’atto di precetto fosse il Condominio Fantasia, essendo poi erroneamente indicata nella relata di notifica la Delta S.p.a. “in qualità di amministratore” del condominio stesso.

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Con il secondo motivo di ricorso hanno denunciato, invece, la violazione degli artt. 145 e 160 c.p.c., quanto al perfezionamento della notifica del precetto ritenuta dalla Corte d’Appello, seppur eseguita nei confronti di soggetto privo di qualsiasi relazione col destinatario dell’atto.

La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 5151/2019, ha ritenuto il primo motivo fondato e ha accolto il ricorso.

Sul punto la Suprema Corte ha osservato che una sentenza di condanna al pagamento di una somma nei confronti di un condominio di edifici costituisce, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, titolo esecutivo relativo all’intero importo azionabile nei confronti del predetto condominio (cfr. ad es. Corte di Cassazione, Sezione II, 14/10/2004, n. 20304; Corte di Cassazione, Sezione VI – 3, 29/03/2017, n. 8150).

Nel caso in esame, sulla scorta del titolo esecutivo contenuto nella sentenza del Tribunale di Milano, le ricorrenti intimarono l’adempimento al Condominio Fantasia.

Il precetto venne però notificato il 19 settembre 2008, a norma dell’art. 479, comma 3, c.p.c., alla Delta S.p.a., nella qualità di amministratrice del Condominio Fantasia.

L’opposizione a precetto proposta il 9 ottobre 2008 dalla Delta S.p.a. era così volta unicamente a far dichiarare la propria carenza di legittimazione passiva, per non aver mai rivestito il ruolo di amministratrice del Condominio attribuitole nella notificazione.

Ebbene, fa rilevare la Corte, l’opposizione a precetto ex art. 615, comma 1, c.p.c. introduce un giudizio che vede come unico legittimato attivo il soggetto contro cui l’esecuzione è minacciata, nonché come unico legittimato passivo il creditore che ha intimato il precetto, ed ha come oggetto la contestazione del diritto della parte istante a procedere all’esecuzione forzata (Corte di Cassazione, Sez. III, 13/11/2009, n. 24047).

L’opposizione in esame non venne proposta, allora, dal Condominio Fantasia, Milano, per lamentare che il precetto non indicasse il nome del proprio effettivo amministratore, oppure l’irregolarità della notificazione a soggetto diverso dal medesimo amministratore (cfr. Corte di Cassazione, Sez. III, 06/07/2001, n. 9205).

Poiché l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c., ha la rappresentanza sostanziale e processuale del condominio, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c., il precetto relativo a titolo esecutivo formatosi nei confronti del medesimo condominio va notificato all’amministratore presso il suo domicilio privato, ovvero presso lo stabile condominiale, se vi esistano appositi locali dove si svolge l’attività gestoria.

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Se dalla relazione di notifica risulti che il destinatario abbia negato la qualità di amministratore del condominio, e la parte istante non dimostri la sussistenza in capo al soggetto indicato dei poteri rappresentativi del condominio, deve ritenersi affetta da nullità la relativa notificazione, nullità da far valere con l’opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c., salvo sanatoria del vizio per raggiungimento dello scopo ex art. 156, comma 3, c.p.c., in virtù della proposizione dell’opposizione da parte del condominio correttamente rappresentato dall’amministratore in carica (arg. da Corte di Cassazione, Sez. III, 16/10/2017, n. 24291; Corte di Cassazione, Sez. VI – 3, 15/12/2016, n. 25900; Corte di Cassazione, Sez. II, 07/07/2004, n. 12460).

Pertanto, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto:

“la notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che rivesta la carica di amministratore del condominio stesso, non può ritenersi idonea a far assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l’esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l’amministratore non il soggetto passivo del rapporto di responsabilità, quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione dello stesso a proporre opposizione iure proprio, al solo fine di contestare di rivestire la qualifica di amministratore del condominio intimato di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo”.

Vai al testo integrale

Ecco il link a: Corte di Cassazione, Sezione II Civile, ordinanza del 21 febbraio 2019, n. 5151

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Ciao, sono un avvocato civilista, ideatore e curatore del sito Punto di Diritto. Sono custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Mi occupo di consulenza e assistenza legale in materia di recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, problematiche condominiali (sono stato amministratore di diversi condomini), risarcimento danni, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). Ho fornito consulenza, in maniera residuale, in materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie.
Nel tempo libero sono un runner dilettante e leggo con piacere noir e gialli italiani o romanzi di grandi autori moderni.

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