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GUIDA PRATICA

Il finanziamento dell’intero prezzo di acquisto della casa: la riduzione dell’offerta, i costi da sostenere e l’andamento
della domanda negli ultimi anni

– di Stefano Rossini
| 27 marzo 2019

# 1 – Mutui al 100%: perchè sono sempre più rari

Con un mutuo è possibile finanziare una parte del valore dell’immobile o anche l’intero importo. In quest’ultimo caso entriamo nel
campo dei ”

mutui al 100%

“. Si tratta di una

nicchia di mercato

, dato che la stragrande
maggioranza dei mutui prevede il finanziamento di una percentuale compresa tra il 50% e l’80% del valore dell’immobile
(

loan to value

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). I “mutui con un loan to value al 100%”, quelli in cui il
finanziamento (loan) è pari al 100% del valore dell’immobile, sono una nicchia per due motivi:

  • per le banche è più rischioso concederli, dato che solitamente il target di clienti che opta per questa
    soluzione non ha una liquidità iniziale costituita dal risparmio e quindi è facile che si tratti di giovani da poco entrati nel
    mercato del lavoro (una categoria di clienti considerata a medio-alto rischio dalle banche);
  • per le banche è più costoso concederli perché le regole di Bankitalia obbligano gli istituti che concedono
    mutui superiori all’80% a stipulare una polizza assicurativa sulla parte eccedente tale soglia.

Queste due ragioni ci aiutano a capire anche perché i “mutui al 100” vengono collocati con
uno spread (la percentuale lorda di ricarico sul finanziamento aggiunta dalla banca) più
alto rispetto a mutui di importo inferiore. Il rating (cioè il livello di solvibilità) più basso del cliente che chiede questa
soluzione, unitamente al costo dell’assicurazione obbligatoria, spingono gli istituti ad aumentare il prezzo, per coprirsi dai
maggiori rischi e dai maggiori costi che questa tipologia di finanziamento comporta.

Non si può parlare di “mutui al 100%” senza parlare di perizia. La perizia è infatti la valutazione dell’immobile eseguita
da un esperto. Solitamente le banche si avvalgono di un perito di fiducia che permette di stabilire quale è il valore
effettivo dell’immobile per l’acquisto del quale il cliente richiede il mutuo. Il valore effettivo dell’immobile può anche essere
differente da quello pagato per l’acquisto. Questo accade quando si acquista un immobile a un prezzo molto alto, in cui il valore
pattuito con il venditore si discosta da quello di mercato. Non è una differenza di poco conto nel momento in cui si intende chiedere
un mutuo, dato che la banca eroga il prestito sulla base del valore più basso tra quello stabilito dal perito e quello di
acquisto.

APPROFONDIMENTO

Forse non tutti sanno che… i tassi della banca
dipendono molto spesso dalla percentuale di finanziamento dell’immobile

Non sono molte

le banche disposte a finanziare oltre l’80% del valore di acquisto di un immobile

, e anche le poche che lo fanno
propongono

soluzioni decisamente più costose

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– come tassi di interesse – rispetto ai

mutui destinati a coprire una percentuale di
valore inferiore all’80%

. In linea generale,

le banche definiscono i propri livelli di spread in funzione della quota di valore
dell’immobile che il mutuatario è in grado di pagare con i propri risparmi

. Tanto più questa quota aumenta, tanto più il rischio di
credito della banca si riduce e con esso, di conseguenza, anche lo spread; per contro, man mano che la percentuale di di intervento
della banca si avvicina al valore soglia dell’80% lo spread tenderà ad aumentare, e con esso il costo complessivo del mutuo.

In altre parole, le banche applicano il cosiddetto “risk based pricing”, una metodologia di determinazione del
prezzo di offerta del mutuo – spread di offerta sul mutuo – in funzione del rischio di mancato rimborso da parte del mutuatario.
Analisi statistiche storiche hanno dimostrato infatti che quando un mutuatario investe una parte considerevole dei suoi risparmi
nell’acquisto della casa, finanziando con propria liquidità ad esempio il 30-35% del prezzo di acquisto dell’immobile, la probabilità
che non paghi regolarmente le rate diminuisce in maniera drastica. Quando invece il mutuatario finanzia l’acquisto della casa
interamente tramite il mutuo, sottoscrivendo appunto un mutuo al 100%, le analisi storiche dimostrano che questo mutuatario sia
statisticamente più soggetto a problemi di rimborso del capitale preso a prestito.

Sulla base di queste evidenze, le banche hanno iniziato ad utilizzare la percentuale di intervento del mutuo come indicatore del
rischio, tipicamente identificando come soglie che fanno “scattare” l’aumento dello spread i valori del LTV del 60%, del 70% e
dell’80%.

Il consiglio quindi è chiaro: se state per richiedere un mutuo che va a coprire il 71% o il 61% del valore dell’immobile, provate a
richiedere un importo di mutuo leggermente inferiore… potreste essere positivamente sorpresi dal risparmio ottenibile in termini di
minore tasso di interessi e quindi minore costo complessivo del finanziamento.

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# 2 – La strategia del pricing differenziato come risposta alla crisi

Negli ultimi anni c’è stato un profondo cambiamento nell’offerta bancaria

. Prima dello scoppio della crisi dei
debiti sovrani dei Paesi della periferia dell’Eurozona (che ha contagiato l’Italia nel 2011) gli istituti di credito offrivano mutui
con spread piuttosto simili (se non identici) a fronte di “loan to value” differenti. In sostanza, un mutuo al 50-60% costava quanto
un mutuo all’80%. Mentre continuavano a essere più cari – per i motivi cui abbiamo fatto accenno – i mutui con un “loan to value”
superiore all’80%. In seguito le banche hanno vissuto due fasi:

  • tra il 2012 e il 2014 hanno ridotto notevolmente l’erogazione di mutui (l’erogato medio in Italia è sceso da 50 a 29
    miliardi di euro l’anno)
  • a partire dal 2015 sono tornate ad erogare mutui ma attuando la “strategia del pricing differenziato”.

Questa strategia consiste nell’applicare spread proporzionalmente più cari al crescere del “loan to value”. Un mutuo
al 50% viene quindi venduto a un prezzo più basso rispetto a un mutuo all’80%. Allo stesso tempo, i mutui al 95%-100% sono diventati
merce sempre più rara e sempre più cara, con una differenza che può raggiungere i 150-200 punti base (1,5%-2%) rispetto a un mutuo che
resta al di sotto dell’80%. Come mai? La risposta è molto semplice: le banche sono tornate ad erogare mutui ma in
modo molto più prudenziale. La crisi economica ha fatto aumentare il numero dei disoccupati e in molti casi si è tradotta in una
svalutazione dei redditi degli aspiranti mutuatari. Di conseguenza le banche hanno assunto un atteggiamento più selettivo nei confronti
della clientela, applicando prezzi differenziati funzione del livello di rischio dell’operazione, che cresce anche in relazione al “loan to
value” richiesto.

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